دنياي اقتصاد- براساس تازه‌ترين گزارش در خصوص وضعيت بازار مسكن كه براي مسوولان كشور تهيه شده، ميانگين رشد قيمت مسكن از 28درصد سال 85 به حدود پنج‌درصد در نيمه اول 86 كاهش يافته است. در اين گزارش با اشاره به علل جهش قيمت مسكن در سال گذشته، دامنه اين جهش در برخي مناطق بيش از ميانگين و تا 45درصد عنوان شده است.

نرخ رشد قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به عنوان شهر پيشتاز (تاثيرگذاربر روند تغييرات قيمت مسكن در ساير شهرهاي كشور) در شش ماه اول امسال نسبت به سال قبل 5درصد بوده است. اين در حالي است كه سال گذشته بازار مسكن با پشت‌سر گذاشتن يك دوره 4ساله ركود با موجي از گراني‌ها روبه‌رو شد و قيمت‌ها در تهران به طور متوسط 28درصد افزايش پيدا كرد. گروه مسكن- فريد قديري، الهام علاقه‌بندان: شتاب رشد قيمت ملك در تهران در شش ماه اول سال‌جاري و در مقايسه با سال گذشته از نفس افتاد و افزايش 5درصدي قيمت‌ها را در اين بازار رقم زد. در پنج ماه اول سال‌جاري رشد 67 و 107درصدي در صدور پروانه ساختماني به ترتيب در كل مناطق شهري و شهر تهران كه نشان از رونق ساخت‌وساز دارد، باعث آرامش نسبي در بازار مسكن شد، به گونه‌اي كه در سه ماه دوم سال‌جاري رشد قيمت‌هاي مسكن تقريبا به طور كامل مهار شد. جديدترين گزارش آماري وزارت مسكن و شهرسازي نشان مي‌دهد قيمت مسكن در تهران در شش ماه اول سال‌جاري 5درصد رشد كرده است. نرخ رشد قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به عنوان شهر پيشتاز (تاثيرگذار در روند تغييرات قيمت مسكن در ساير شهرهاي كشور) در شش ماه اول امسال نسبت به سال قبل 5درصد بوده است. اين در حالي است كه سال گذشته بازار مسكن با پشت‌سر گذاشتن يك دوره 4ساله ركود با موجي از گراني‌ها روبه‌رو شد و قيمت‌ها در تهران به طور متوسط 28درصد افزايش پيدا كرد. در گزارشي كه تحت عنوان «برنامه‌ها و اقدامات اجرايي بخش مسكن» توسط وزارت مسكن براي مسوولان عالي‌رتبه كشور تهيه شده منحني، نوسانات قيمت مسكن در تهران طي 16سال اخير نمايش داده شده است. در 16سال گذشته رشد قيمت مسكن در تهران در سه دوره مجزا اتفاق افتاده است. در اين منحني (نمودار1) با سه سيكل كامل قيمتي دربخش مسكن روبه‌رو هستيم. سيكل اول طي سال‌هاي 71 الي 76 است كه سال‌هاي رونق به حساب مي‌آيد، شاهد دو نرخ رشد 61 و 67درصدي در دو سال متوالي هستيم. سيكل دوم در سال‌هاي 1377 تا 1382 اتفاق افتاده كه در اين دوره نيز با نرخ‌هاي رشد به ترتيب 25، 42، 50 و 25درصد روبه‌رو هستيم و بالاخره سيكل سوم در سال‌هاي 83 الي 86 اتفاق افتاده كه در اين دوره نرخ‌‌هاي رشد 6/2-، 2/11، 28 و 5درصد را شاهد هستيم. در دوره سوم افزايش قيمت هم به لحاظ دامنه رشد و هم به لحاظ طول دوره بسيار محدودتر و كوتاه‌تر بوده است. علت آن هم به سياست‌هاي دولت در سال‌جاري مرتبط مي‌شود. به عبارت ديگر به دليل توجه دولت به تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد، اجراي طرح واگذاري زمين‌هاي اجاره‌اي به تعاوني‌هاي مسكن و ارائه تسهيلات ارزان قميت معادل 70درصد هزينه ساخت يك واحد مسكوني، تقاضا در بازار مسكن كاهش پيدا كرد و اثر قابل توجهي در آرام كردن جورواني بازار و برگردان آرامش در متقاضيان واقعي مسكن و هدايت آنها به سمت پاسخگويي روشن به اين نياز به جا گذاشت. براساس اين گزارش ساخت‌وساز در دو سال اول برنامه چهارم از ارقام پيش‌بيني شده در برنامه جلوتر بود، به طوري كه آمارهاي مربوط به ساخت‌وساز در سال‌هاي 84 و 85 از تحقق 110درصدي اهداف برنامه چهارم حكايت دارد. در سال‌هاي 84 و 85 ميزان پيش‌بيني شده براي ساخت واحدهاي مسكوني در برنامه به ترتيب 530 و 580هزار واحد در مناطق شهري بود، در حالي كه واحدهاي تحقق يافته 581 و 638هزار واحد بوده است. در تهران در سال 1385 رشد قيمت ادواري در بخش مسكن اتفاق افتاد. نوسانات بازار مسكن تحت تاثير ساختار كلان اقتصادي كشور در سه دهه گذشته كه بر مبناي درآمدهاي نفتي شكل گرفته است، از روند خاصي پيروي مي‌نمايد. براساس اين روند قيمت‌هاي مسكن در دوره‌هاي 2 الي 4 ساله از ثبات نسبي برخوردار بوده و روندي افقي را طي مي‌نمايد، اما پس از آن و در دوره‌هاي يك الي 2 سال به صورت جهشي افزايش يافته و عقب‌ماندگي خود را از شاخص تورم جبران مي‌نمايد ولي به هر حال در بلندمدت شاخص قيمت مسكن و شاخص تورم متاثر از يكديگر رشد مي‌كنند. منحني رشد شاخص قيمت مسكن بر خلاف منحني شاخص تورم به صورت پلكاني است. شاخص قيمت مسكن در برخي سال‌ها تقريبا ثابت مي‌ماند اما براي آنكه عقب‌ماندگي خود را از منحني خطي و همواره فزاينده شاخص تورم جبران كند، به يكباره صعود مي‌كند. نمودار شماره (1) متوسط قيمت يك مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران و نرخ رشد آن را طي دوره 1370 الي 1385 نشان مي‌دهد. مطابق اطلاعات اين جدول قيمت مسكن طي سال‌هاي 1370 الي 1373 روند ملايمي را طي كرده است، لكن در سال 1374 با يك رشد بسيار بالا، افزون بر 60درصد مواجه شده است. اين رشد فزاينده در سال 1375 نيز با نرخ رشد 67درصد ادامه مي‌يابد و جمعا در طي دو سال 1374 و 1375 قيمت مسكن به بيش از 3برابر بالغ مي‌شود. مجددا در سال 1376 و 1377 ثبات قيمت‌ها حاكم شده تا اينكه از سال 1378 روند افزايش قيمت آغاز و بانرخ فزآينده‌اي تا سال 1382 به اوج خود رسيده و قيمت مسكن طي اين دوره به طور ميانگين تا 4 برابر افزايش مي‌يابد. براي سومين بار در طي اين دوره در سال‌هاي 1382 الي 1384 ثبات نسبي در بازار مسكن ايجاد مي‌شود تا بالاخره در سال 1385 با رشدي معادل 28درصد، قيمت مسكن از مترمربع 6497هزار ريال به 8314هزار ريال افزايش مي‌يابد و بلافاصله در شش‌ماه اول 86 از ثبات برخوردار مي‌شود. شايان ذكر است در مقايسه شاخص تورم و شاخص قيمت مسكن در شهر تهران نيز اين نتيجه حاصل شد كه ميانگين اين دو شاخص در بلندمدت نيز با يكديگر برابر بوده به گونه‌اي كه در سال 85 نسبت به سال 70 هر دو حدود 5/17 برابر شده‌اند (نمودار شماره 3) وضعيت شاخص‌هاي كلان مسكن در كشور مطابق اطلاعات سرشماري عمومي نفوس و مسكن در سال 1385 در اين سال تعداد خانوارهاي كل كشور 17ميليون و 365هزار بوده كه اين خانوارها در 15ميليون و 974هزار واحد مسكوني سكونت داشته‌اند و به اين ترتيب شاخص خانوار در واحد مسكوني 09/1 به دست مي‌آيد (يعني به ازاي هر 109 خانوار 100 واحد مسكوني وجود داشته است). با توجه به عدد اين شاخص كه در سرشماري سال 75 به 14/1 بالغ مي‌شده است، كاهش اين عدد به 09/1 بيانگر تحول بسيار خوبي در موجودي مسكن كشور است. براساس اين آمار به جهت كيفي نيز نسبت واحدهاي بادوام از 60درصد به 75درصد رسيده است. از ديگر ويژگي‌هاي توليد در اين دوره برنامه نوسازي و بهسازي مسكن روستايي است كه مطابق برنامه پيش‌بيني شده در طول برنامه چهارم مقرر شد سالانه 200هزار واحد مسكوني روستايي مورد نوسازي و بهسازي قرار گيرد كه در سال 84 و 85 اين هدف به طور 100درصد تحقق يافته و براي سال 86 نيز اين برنامه به 300هزار واحد افزايش يافته است كه 50درصد بيشتر از هدف برنامه چهارم در سال 86 است. نكته حائز اهميت در برنامه مسكن كشور افزايش جهشي تقاضاي مسكن است كه به دليل ساختار جمعيتي كشور اتفاق افتاده و نياز به مسكن تا سال‌هاي آتي را به طور فزاينده افزايش مي‌دهد، به نحوي كه نقطه اوج تقاضا در سال 1391 را رقم مي‌زند و بعد از آن روند نزولي را طي خواهد كرد. مطابق مطالعات جمعيتي انجام شده نياز مسكن از سال‌جاري با رقم يك‌ميليون و يكصد و پنجاه هزار واحد شروع و در سال 91 به يك‌ميليون و 500هزار واحد بالغ خواهد شد. در همين راستا دولت برنامه احداث سالانه حداقل 5/1 ميليون واحد را در دستور كار قرار داده است تا طي 5سال آتي ضمن پاسخگويي به تقاضاي خانوارهاي جديد، تقاضاي ناشي از كمبود فعلي و نيز جايگزيني واحدهاي تخريب شده را برآورده كند هر چند كه اين اعداد نسبت به پيش‌بيني بخش مسكن برنامه چهارم بيش از 50درصد فراتر است. در گزارش وزارت مسكن و شهرسازي دو عامل به عنوان اهم دلايل افزايش قيمت مسكن در سال 85 عنوان شده است: عوامل ناشي از فشار تقاضا و عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد. عوامل ناشي از فشار تقاضا با توجه به ساختار جمعيتي كشور و رسيدن ميزان اوج جمعيتي به سن ازدواج و تشكيل خانواده، بخش مسكن با يك تقاضاي بالقوه مواجه شده است. طبق اطلاعات موجود در سال‌هاي اخير تعداد ازدواج‌ها از مرز800 هزار فقره در سال عبور كرده است، عدم پاسخگويي به اين حجم تقاضا در سال‌هاي گذشته (81 الي 84) كه دوران ركود ساخت‌وساز بوده است بخش مسكن را با تقاضاي انباشته‌اي مواجه كرده است. البته بايد اذعان نمود كه كل اين تقاضا به دليل پايين بودن قدرت پرداخت آن در بازار منعكس نمي‌گردد، لكن فشار ناشي از حتي بخشي از اين حجم تقاضا كه به صورت بالفعل در بازار و جود دارد، مي‌تواند به مثابه عامل موثري براي افزايش قيمت‌ها عمل كند. عوامل ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد: - طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال‌هاي 81 الي 84) و عقب ماندن شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم. در پايان سال 84 شاخص تورم به حدود 1700 رسيده در حالي كه شاخص قيمت مسكن تهران در حدود 1430 قرار داشته است. - تداوم دوره ركود در بازار بورس و رها شدن نقدينگي از اين بازارها طي سال‌هاي 82 الي 84. طبق گزارش‌هاي سازمان بورس، طي اين دوره سرمايه‌گذاري در بازار بورس با 35درصد بازدهي منفي مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از 103705ميليارد در سال 83 به رقم 8/56528ميليارد ريال در سال 84 كاهش يافته (به قيمت جاري) است. - عدم جذب نقدينگي مازاد در جامعه توسط ساير اشكال دارايي همچون طلا، سكه،‌ ارز، اتومبيل و تلفن‌همراه، (طي سال‌هاي اخير، قيمت كالاهاي مذكور حتي كاهش نيز يافته است) نقش مسكن را به عنوان كالاي با دوام اقتصادي پررنگ‌تر كرد. - كاهش توليد مسكن (صدور پروانه‌هاي ساختماني) طي سال‌هاي 81 تا 83 (لذا كاهش عرضه در سال‌هاي 84 و 85). - افزايش ناگهاني برخي نهاده‌هاي توليد مسكن به ويژه محصولات فولادي و سيمان و دستمزد و مجوزهاي قانوني در آستانه خروج از ركود قيمت در دوره اخير كه به مثابه عامل اوليه و شوك دهنده عمل كرده است. - تداوم رشد نقدينگي طي سال‌هاي 80 الي 1384: طي دوره مذكور نقدينگي به طور متوسط سالانه بيش از 30درصد رشد داشته است. - وابستگي درآمدي برخي از دستگاه‌هاي اجرايي به ساخت‌وسازهاي مسكوني: اين دستگاه‌ها به جاي ماليات بر مصرف به دليل سهل‌الوصول بودن، ماليات بر توليد را انتخاب كرده‌اند. نمونه بارز اين ادعا در خصوص شهرداري‌ها صادق است كه به جاي تامين درآمدهاي خود از محل مواردي همچون عوارض بهره‌برداري از شهر و... تكيه اصلي درآمدشان بر عوارض توليد مسكن (پروانه، تراكم، پايان كار و...) است. ابعاد و ميزان افزايش قيمت در سال 85 همانطور كه اشاره شد بعد از سال 81 مسكن در تهران و متعاقب آن طبق روال ادوار ديگر در ديگر شهرها وارد دوره ركود شد، به گونه‌اي كه در سال 83 ميانگين نرخ رشد قيمت مسكن 6/2- و در سال 84 به 2/11درصد محدود شد. در سال 85 با توجه به عوامل پيش‌گفته و شكل گرفتن انتظارات تورمي در بخش، جهش قيمتي به وقوع پيوست و تا پايان سال، نرخ رشد قابل توجهي را رقم زد. طبق اطلاعات مستند از معاملات انجام شده كه به طور مستمر و به صورت سرشماري از سال 1370 تاكنون انجام مي‌گيرد، ميانگين نرخ رشد در اين سال نسبت به سال گذشته در تهران به ميزان 28درصد افزايش داشته است. البته دامنه اين رشد در مناطق مختلف، فصول سال و نيز انواع ساختمان تفاوت قابل توجهي دارد،‌ به طوري كه مناطقي همچون 5، 3، 4، 1 به ترتيب 45، 43، 42 و 38درصد رشد ميانگين داشته‌اند، در حالي كه مناطقي همچون 2، 8 و 10 كمتر از متوسط 15درصد افزايش قيمت داشته‌اند يا در فصل زمستان 85 نسبت به دوره مشابه سال قبل ميانگين نرخ رشد حدود 47درصد بوده است و مناطقي همچون 5 با حدود 94درصد، منطقه 4، 85درصد، منطقه 13، 7/64درصد و منطقه 7، 2/64درصد افزايش قيمت داشته است. اين 9برنامه براساس اين گزارش، برنامه‌ها و اقدامات انجام‌شده در بخش مسكن كه به برقراري ثبات در بازار منجر مي‌شود، به شرح زير است: مسكن مهر برنامه‌ريزي براي ساخت 5/1ميليون واحد مسكوني به طور همزمان ثبت‌نام متقاضيان فاقدان مسكن و اجرايي شدن برنامه براي واگذاري زمين به استعداد 5/1ميليون واحد مسكن در قالب واگذاري حق‌بهره‌برداري (اجاره بلند‌مدت 99ساله زمين) با عنوان «مسكن مهر» متقاضيان واقعي مسكن را از آرامش خاطر برخوردار كرد و عامل محرك فشار قيمتي بعد از ايجاد شوك اوليه را خنثي كرد. در اين ارتباط طي چند ماه نخست، آغاز اين‌طرح تاكنون توسط ادارات كل تعاون بالغ بر 700هزار خانوار در قالب تعاوني‌ مسكن سازماندهي شده‌اند كه به تدريج پس از تطبيق شرايط به سازمان‌هاي مسكن و شهرسازي معرفي مي‌شوند و تاكنون براي حدود 300هزار واحد مسكوني در قالب برنامه‌هاي بند «د» تبصره (6) به واجدان شرايط، ظرف اين چندماه زمين واگذار شده است. برنامه نوسازي و بهسازي مسكن روستايي با توجه به آسيب‌پذيري واحدهاي مسكوني روستايي به لحاظ كيفيت ساخت‌و‌سازهاي روستايي و نيز با توجه به شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني در مناطق روستايي كه 14/1 است و فاصله قابل توجهي با ميانگين كشوري (09/1) دارد، از اواخر سال 84، برنامه ويژه‌اي براي توجه به مسكن روستايي مدنظر قرار گرفت و آن اعطاي سالانه 200هزار فقره تسهيلات نوسازي و بهسازي مسكن روستايي با سود و كارمزد 5درصد از طريق بنياد مسكن انقلاب اسلامي بود. تا در 5سال يك‌ميليون واحد مسكوني روستايي مورد بازسازي قرار گيرد. خوشبختانه اين برنامه نهضت مسكن‌سازي در روستاها را ايجاد كرده است، طبق اطلاعات مستند در سال‌هاي 84 و 85 به طور 100درصد اين برنامه تحقق يافته است و از سال جاري نيز اهداف كمي پيش‌بيني شده در اين خصوص 300هزار واحد مي‌باشد كه منابع آن نيز تخصيص و ابلاغ شده است. مصوبات ساماندهي منابع مالي در بخش‌ مسكن از آنجا كه يكي از علل موثر افزايش قيمت‌ در مسكن، حركت نقدينگي مازاد در جامعه و تمركز آن بر روي بخش خريد‌وفروش و معامله‌گري مسكن بوده، استفاده و هدايت اين نقدينگي به سمت توليد مسكن مي‌تواند هدف توامان افزايش عرضه وكاهش فشار تقاضا را داشته باشد، لذا باتوجه به برنامه‌هاي پيش‌بيني شده در قالب طرح جامع مسكن، مصوبات اين برنامه‌ها در كارگروه ويژه مسكن متشكل از نمايندگان ويژه رييس‌جمهور با اختيارات اصل 127قانون اساسي تاييد و اجرايي شده است. اهم اين برنامه‌ها عبارتند از: - ايجاد بازار ثانويه رهن - تاسيس صندوق‌هاي اعتبار مسكن - ايجاد شركت‌هاي سرمايه‌گذاري تامين مسكن - ايجاد زمينه براي فعاليت شركت‌هاي ليزينگ در بخش اجاره و اجاره به شرط تمليك واحدهاي مسكوني توليد‌شده و دست‌اول. اجرايي شدن راهكارهاي مذكور مي‌تواند در جهت جذب نقدينگي سرگردان و هدايت آن به بخش توليد و عرضه مسكن تاثير بسزايي داشته باشد و به اين ترتيب باعث جلوگيري از نوسانات قيمت شود. جذب سرمايه‌گذاري خارجي براي استفاده از فناوري‌هاي نوين و شيوه‌هاي توليد صنعتي ساختمان و نيز جذب سرمايه‌هاي خارجي، 2قرارداد به ظرفيت 20هزار و 10هزار واحد با شركت‌هاي خارجي منعقد و اجرايي شده است. تداوم اين كار مي‌تواند به افزايش ظرفيت‌هاي توليد و عرضه مسكن و نيز ارتقاي صنعت ساختمان كمك كند. تعريف پروژه‌هاي بزرگ و انبوه مسكن و فراخوان براي جذب سرمايه‌گذار يكي ديگر از اقدامات اساسي كه در راستاي افزايش توليد در دستور كار قرار گرفته است، تعريف پروژه‌هاي بزرگ و انبوه مسكن بوده است كه در اين قالب 14پروژه با ظرفيت احداث 120هزار واحد مسكوني تعريف و فراخوان جهت جذب سرمايه‌گذاري و ساخت اين واحدها اعلام شده است. تامين نهاده‌ها و عوامل توليد مسكن با توجه به برنامه در نظر گرفته شده براي توليد 5/1ميليون واحد مسكوني كه به مفهوم رشد توليدي بيش از 50درصد نسبت به ارقام برنامه چهارم است و نيز آماده‌سازي 5/1ميليون واحد زمين، ضروري بود كه در ارتباط با تامين نهاده‌‌ها و عوامل توليد مسكن اقدامات و هماهنگي‌هاي لازم صورت پذيرد. اين موضوع از ابتدا و در قالب تبصره6 قانون بودجه و آيين‌نامه اجرايي آن مدنظر قرار گرفت. تخصيص 150هزار ميليارد ريال تسهيلات بانكي براي آماده‌سازي زمين و ساخت واحدها از مهم‌ترين اين اقدامات به شمار مي‌رود كه در حال حاضر نيز اجرايي شده است. پيش‌بيني مصالح و هماهنگي جهت كمبود احتمالي برخي از اقلام عمده همچون تيرآهن و سيمان از طريق وزارتخانه‌هاي مربوط از جمله اقدامات ديگر است. در بخش زمين نيز اراضي مورد نياز براي آماده‌سازي 5/1ميليون واحد تامين شده است. يكي ديگر از اقداماتي كه در بخش تامين زمين بسيار موثر بوده است اجازه قانوني جهت تملك زمين ساير دستگاه‌هاي اجرايي مناسب براي احداث مسكن است كه در اين ارتباط تاكنون حدود 2000هكتار زمين مازاد بر نياز ساير دستگاه‌هاي دولتي تملك و با اولويت استفاده كاركنان همان دستگاه‌ها براي احداث مسكن در اختيار قرار گرفته است. آموزش نيروي انساني بخش شامل كارگران ماهر از ديگر اقداماتي بوده كه طي قراردادي بين وزارتخانه‌هاي كار و مسكن و شهرسازي برنامه‌ريزي آموزش سالانه حدود 100هزار كارگر در حرفه‌هاي اصلي ساختمان از امسال شروع شده است. ارائه لايحه پيش‌فروش ساختمان اين لايحه به منظور ساماندهي بازار پيش‌فروش خريد مسكن و پيشگيري از سوءاستفاده‌هاي احتمالي با همكاري قوه قضائيه، تهيه و پس از تصويب در دولت به مجلس محترم شوراي اسلامي ارائه شده است. لايحه بيمه كيفيت ساختمان اين لايحه نيز با هدف ارتقاي كيفيت ساخت‌وسازهاي مسكوني و پوشش مسووليت حرفه‌اي عوامل موثر در ساخت‌وساز تهيه شده است و با خدمات بيمه‌اي كه در دوران بهره‌برداري به مدت 10سال ارائه مي‌شود، مي‌تواند آرامش خاطري به متقاضيان مسكن در خصوص عيوب پنهاني يا خسارات احتمالي ساختمان ناشي از اشتباه‌هاي عوامل درگير در ساخت‌وساز ايجاد نمايد. شور اول اجباري شدن اين لايحه در مجلس شوراي اسلامي تصويب شده است و از سال‌جاري نيز حمايت‌هايي براي ترويج اين نوع در قانون بودجه ارائه شده است.لايحه ساماندهي حمايت از توليد وعرضه مسكن لايحه جامع ساماندهي حمايت از توليد و عرضه مسكن متعاقب ارائه طرح جامع مسكن كه خط‌مشي‌ها و سياست‌هاي دولت طي 10سال آينده را ترسيم كرده است، تهيه و الزامات و اختيارات قانوني در جهت حمايت توليد و عرضه مسكن، سياست‌هاي تنظيم بازار و پيش‌بيني منابع و نهاده‌هاي لازم را تعيين كرده است. اين لايحه كه به صورت يك فوريتي ارائه گرديده مراحل تصويب نهايي را طي مي‌كند.